주택담보대출 이자상환액 소득공제, 한도 2,000만원을 받으려면

집을 사면서 받은 주택담보대출의 이자는 연말정산에서 소득공제를 받을 수 있습니다. 정식 이름은 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제입니다. 대출 조건에 따라 공제 한도가 크게 달라지기 때문에, 대출을 받기 전에 구조를 알아 두면 유리합니다.

누가 받을 수 있나

• 근로소득이 있는 거주자
• 그해 12월 31일 기준으로 무주택이거나 1주택만 가진 세대의 세대주
• 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않았다면, 근로소득이 있는 세대원도 받을 수 있습니다.

12월 31일에 주택을 두 채 이상 갖고 있으면 그해에는 공제를 받을 수 없습니다. 이사 과정에서 일시적으로 두 채가 되는 경우는 연말 기준 보유 상태를 꼭 확인하세요.

어떤 주택이어야 하나

취득 당시 기준시가 6억원 이하인 주택이어야 합니다. 2024년 1월 1일 이후 취득한 주택부터 5억원에서 6억원으로 올랐습니다. 그 전에 취득한 주택은 당시 기준(5억원 이하)을 따릅니다.

기준은 시세가 아니라 취득 당시의 공시가격(기준시가) 입니다. 취득 후 집값이 올라도 공제 대상에서 빠지지 않습니다.

공제 한도

한도는 대출의 상환기간과 금리 방식, 상환 방식으로 정해집니다. 2024년 1월 1일 이후 기준입니다.

• 고정금리: 차입금의 70% 이상에 고정금리가 적용되는 경우입니다. 5년 이상의 주기로 금리를 다시 정하는 주기형 대출도 고정금리로 봅니다.
• 비거치식 분할상환: 이자만 내는 거치기간이 1년 이내이고, 이후 매년 일정 비율(차입금의 70% 기준) 이상의 원금을 나눠 갚는 경우입니다.

한도 2,000만원을 받으려면 두 조건을 모두 갖춘 대출이어야 합니다. 둘 다 해당하지 않는 대출은 상환기간이 15년 이상이어도 한도가 800만원입니다. 본인 대출이 어디에 해당하는지는 은행에서 발급하는 이자상환증명서에 표시됩니다.

실제로 줄어드는 세금 계산 예시

연간 이자상환액이 1,200만원이고, 대출이 15년 이상·고정금리·비거치식 분할상환 조건을 모두 갖춰 한도가 2,000만원인 경우입니다.

• 공제 대상 금액: 1,200만원 (한도 2,000만원 이내이므로 전액)
• 과세표준 구간이 24%라면 줄어드는 세금 ≈ 1,200만원 × 26.4%(지방세 포함) = 약 316만 8천원
• 같은 사람이 한도 800만원짜리 대출(15년 이상이지만 변동금리·거치식)을 썼다면 800만원만 공제되어 약 211만 2천원

한도 차이(1,200만원 vs 800만원)가 세금으로는 연 100만원 넘게 벌어집니다. 대출 상품을 고를 때 금리만이 아니라 공제 한도 유형도 함께 비교할 만한 이유입니다. 다만 공제받는 금액이 그해 낸 세금보다 클 수는 없습니다.

대출을 갈아타면

기존 장기주택저당차입금을 다른 대출로 갈아탄(대환) 경우, 새 대출이 기존 대출 잔액을 상환하는 데 쓰였고 새 대출의 상환기간 요건 등을 충족하면 계속 공제받을 수 있습니다. 대환 시점의 상환기간 계산 방식은 국세청 안내와 은행 이자상환증명서를 기준으로 확인하세요.

준비할 서류

• 장기주택저당차입금 이자상환증명서 (대출 은행 발급, 대부분 연말정산 간소화 서비스에서 조회됨)
• 주민등록표등본
• 주택 가액을 확인할 수 있는 서류(등기사항증명서 등)

간소화 서비스에 이자상환액이 나오더라도, 기준시가나 세대주 요건은 회사가 자동으로 확인하지 못합니다. 요건을 갖췄는지는 본인이 먼저 점검해야 나중에 가산세를 피할 수 있습니다.

참고한 자료

• 국세청, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제
• 정책브리핑, 「올 연말정산 '장기주택저당차입금 이자상환 최대 2000만원' 공제」
• 국세청, 특별소득공제(근로소득 연말정산)