전세대출 원리금 상환액 소득공제, 요건과 연 400만원 한도

전세보증금을 마련하려고 받은 대출의 원금과 이자를 갚았다면, 연말정산에서 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제를 받을 수 있습니다. 공제율과 한도는 단순하지만, 대출을 받은 시점과 대출금이 들어간 계좌 때문에 탈락하는 경우가 많습니다. 공제를 받으려면 대출을 실행하기 전에 요건을 알아 두는 편이 유리합니다.

공제 대상

• 근로소득이 있는 거주자
• 그해 12월 31일 기준 무주택 세대의 세대주 (세대주가 주택 관련 공제를 받지 않으면 요건을 갖춘 세대원도 가능)
• 임차한 집이 국민주택규모일 것: 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하). 주거용 오피스텔도 포함됩니다.

세대원이 공제를 받으려면 세대주가 주택마련저축·주택임차차입금·장기주택저당차입금 공제를 받지 않아야 합니다. 맞벌이 부부라면 누가 세대주인지, 누가 대출 명의자인지를 맞춰 두세요.

얼마나 공제되나

갚은 원리금(원금 + 이자)의 40%를 연 400만원 한도로 소득공제합니다. 400만원 한도를 다 채우려면 한 해에 원리금을 1,000만원 갚아야 합니다.

이 한도는 주택마련저축(청약종합저축 등) 납입액 공제와 합쳐서 적용됩니다.

계산 예시

전세대출 원리금으로 연 600만원을 갚고, 청약종합저축에 연 300만원을 넣은 무주택 세대주(총급여 7,000만원 이하)라면

• 청약저축 공제: 300만원 × 40% = 120만원
• 전세대출 원리금 공제: 600만원 × 40% = 240만원
• 합계 360만원 → 한도 400만원 이내이므로 전액 공제

원리금 상환액이 연 900만원이었다면 원리금 공제 계산액은 360만원이 되고, 청약저축 120만원과 합쳐 480만원이지만 400만원까지만 인정됩니다. 이 경우 청약저축 공제의 효과가 사실상 사라질 수 있으니, 납입액을 정할 때 함께 따져 보세요.

소득공제는 과세표준에서 빼 주는 금액입니다. 실제 줄어드는 세금은 공제액 × 본인 한계세율(예: 15% 구간이면 지방세 포함 16.5%) 정도로 보면 됩니다.

놓치기 쉬운 차입 요건

대출을 어디서 받았느냐에 따라 조건이 다릅니다.

은행 등 대출기관에서 빌린 경우

• 임대차계약서상 입주일과 전입신고일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내에 빌렸을 것
• 대출기관이 대출금을 임대인 계좌로 직접 입금했을 것

대출금이 본인 계좌로 들어왔다가 집주인에게 송금됐다면 이 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 대출을 신청할 때 은행에 임대인 계좌 직접 지급으로 처리해 달라고 확인하는 것이 좋습니다. 전세 계약을 갱신하면서 증액분을 새로 빌리는 경우에도 같은 기준이 적용됩니다.

개인(대부업자가 아닌 사람)에게 빌린 경우

• 입주일과 전입일 중 빠른 날 기준 전후 1개월 이내에 빌렸을 것
• 해당 연도 총급여가 5,000만원 이하인 근로자만 공제 가능
• 법에서 정한 이자율 이상으로 빌렸어야 하고, 이자 지급 증빙이 필요합니다.

부모에게 무이자로 빌린 돈은 이 공제 대상이 아닙니다.

준비할 서류

1. 주택자금상환 등 증명서 (대출기관 발급, 간소화 서비스에서 조회되는 경우가 많음)
2. 주민등록표등본
3. 임대차계약서 사본
4. 개인 간 차입이라면 금전소비대차계약서와 원리금 상환 증빙(계좌이체 내역 등)

간소화 서비스에 상환액이 나와도 세대주 여부와 주택 면적은 회사가 자동으로 확인하지 못합니다. 요건을 갖추지 못했는데 공제를 받으면 나중에 추징과 가산세가 붙을 수 있으니 본인이 먼저 점검하세요.

월세 세액공제와의 관계

월세를 내는 경우 받는 월세액 세액공제는 다른 제도입니다. 소득공제가 아니라 세액공제이고, 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주가 대상입니다. 반전세처럼 전세대출을 받으면서 월세도 내는 경우에는 두 공제를 각각 요건에 맞춰 받을 수 있는지 따로 확인해야 합니다.

참고한 자료

• 국세청, 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제
• 국세청, 특별소득공제(근로소득 연말정산)
• 국세청 국세상담센터, 연말정산 자주묻는 Q&A